マンション投資
マンション投資で老後を明るく
保険料の負担率アップや給付金の減額等、将来は不安だらけです。退職後、退職金＋公的年金では決してゆとりある老後生活は望めません。２０年にもわたる老後生活を楽しく快適に過ごすために、マンション投資でプラスαの収入を確保したいものです。
マンション投資物件を選ぶ前に
マンション投資物件は限られた高所得の人達が行う資産運用である、というものでは決してありません。マンション投資物件はサラリーマン、年金生活者にも投資可能です。
投資に最適なマンション物件とは、確実に収益を生み続ける価値ある物件と同義です。また、マンション投資の成功とは、確実なマンション投資物件を見つけることと同義です。
多くの方は、賃貸収入が見込めて、将来の価値が確保されており、かつ出来るだけ安価な中古マンションを購入することが一般的です。ところが、中古マンションだけに絞り込むことは得策ではありません。
最初から中古マンションだけといって限定してしまうと、物件に対する視野が狭くなり、本当に投資効果のあるマンション投資物件を見つけることができなくなります。すなわち、マンション投資物件として購入出来る対象物件を広めるべきです。
マンション投資物件で個人で投資できる対象とは、新築マンション/中古マンションなどの区分所有、マンションの一棟売り、マンション内の小規模テナントビルやテナントなどであり、当然個人ごとに購入できる金額も異なって来ます。
ただし個人に入手可能な物件でも、それは良い物件とは限りません。当然のことながら、あまりにもお手ごろな値段の物件は、平均以下の収益しか得られないようです。
マンション投資物件を購入するときは、それぞれの物件の短所や長所をよく分析した上で判断することが必要です。マンション投資物件の対象は様々なものがあることをよく理解し、物件の対象を出来るだけ広げましょう。安易なマンション投資物件購入は厳禁です。
マンション投資の成功への道
マンション投資物件の購入に当たっては、その物件に十分な投資効果があるかどうかを事前に分析する必要があります。事前に分析する方法としてはいくつかあると思いますが、私は下記の方法が最小限必要と考えます。
マンション投資物件を購入する際の着目ポイントとしては、下記の3点が挙げられます。
・頭金を最小限とし、ローン返済で購入したとしても、月々の返済が家賃収入でカバーできる。
・かつ、諸費用を支払っても、貯蓄に回せる程度の現金を確保できる。
・購入すると確実に家賃収入が見込め、かつ値上がりも期待できる不動産である。
以上の条件に当てはまるマンション投資物件を見つけ出すことが成功への第一歩です。
マンション投資物件は文字通り投資です。少ない自己資金（頭金）で購入しても、家賃収入が継続的に入ってくることで返済金利をカバーでき、少なくとも１０年以内には投資リスクが最小になり、更に数年先には投資資金が全て回収できることを目標にするべきです。
投資はリスクが付き物です。ですが、しっかりとしたポイントとビジョンを持ってマンション投資物件を探すことで回避できることもあります。
投資法を継続して行うことによって利益と貯蓄を確保し、さらにマンション投資物件を増やしていきます。そしてマンション投資物件から得られるキャッシュフローで全ての収入をまかなうことが出来れば大成功です。
実際にマンション投資物件からの収入だけで生活している人も大勢います。
マンション投資のリスクの紹介
マンション投資物件はあくまでも投資です。ご存知の通り、投資にはリスクは付きものであり、投資効果が時にはマイナスとなる危険性は否めません。しかしマンション投資物件を購入することで起こりうるリスクをしっかりと理解しておくことで、リスクを限りなく0に近づけることは可能です。貴重な年金・退職金を運用するからには、マンション投資物件に対するリスクを理解しておきましょう。
最もわかりやすい例として、年金・退職金を費やしてマンション投資物件を購入し、大家になった場合を想定してください。収入源としての家賃は、すべて自分のものになるわけではありません。必要経費として、まず固定資産税が上げられます。管理人を雇えば管理費及び光熱費が発生します。無人警備にするとしても、設備費と管理会社への委託費が必要です。また、投資した不動産物件が空室となり、家賃収入減の期間も生じます。マンション物件は常に満室を維持できるものではないため、単純に満室時に得られる家賃収入を軸にしたポートフォリオを組んではいけません。
マンション投資物件のリスクを回避するためには、手持ちの物件の管理費等の経費、空室発生状況による収入減少などを考えた上で、残高としてどれだけ確保できるかを考えることが肝要です。表面的に手に入る家賃ではなく、手取りでいくら確保可能かを基準にする必要があります。
収入と支出のバランスをシミュレーションし、実際にどれだけの残高を得るか、すなわち投資効果を考えながらマンション投資物件を選ぶ必要があります。
ところでマンション投資物件の中で、残高がマイナスになるリスクを回避出来うる物件はどれだけあるのでしょうか？もしかしたらお目にかない、購入した物件はその対象では無いかもしれません。知人の紹介、素人考えや、誰かの入れ知恵でマンション投資物件を購入してしまい、結局再度売却しなくてはならなくなった例も少なくありません。
もう一度言います。マンション投資物件購入は投資だということは忘れてはいけません。老後資金を投入するならば尚更です。